112年度地政民法解題｜李晨老師｜地政士＆不動產經紀人｜Sense思法人

　112年地政士＋不動產經紀人 民法概要 解題

李晨老師　編著

【地政士 民法概要與信託法概要 民法概要部分】

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一、甲參觀即將落成的建案後，向乙建商購買A屋，買賣契約中約定：(一)價金分24期，按月給付，每期應付20萬元；(二)甲完成給付18期價金後，乙應先將A屋所有權移轉登記給甲，以利甲先裝潢施工；(三)雙方特約若甲有一期未能如期支付價金，乙方即得解除契約外，並將甲方已支付的價金均沒收轉為違約金。未料，甲在原訂給付第21期價金時，卻因疫情被裁員無法繼續支付價金，乙依約解除契約，主張甲應移轉登記A屋所有權登記予乙，以回復原狀，並將甲所給付的價金全部沒收充為違約金。甲認為其已繳納逾八成價金，卻全部被沒收，還失去A屋所有權，甚為不公，起訴請求法院減免違約金，請問法院審理時考量的因素為何？倘經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金30%為適當，在乙建商尚未返還溢收的違約金時，甲得如何維護自己權益？（25分）

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【擬答】約1300字

(一)甲得依民法（下同）第252條請求法院酌減違約金，法院宜考量社會經濟狀況，當事人所受損害情形、債權人所受之利益等為衡量標準

1.按第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。次按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109年度台上字第1031號民事判決參照）。

2.經查，甲向乙購買A屋時約定於甲違約之際，乙得解除契約並將甲已給付之全部價金沒收轉為違約金。然甲已給付20期之價金，於計算上已達價金總額之8成左右，若將之全部作為違約金，依照社會通念，實非事理之平。再者，於疫情期間，甲被無情裁員致無法履約，亦與社會經濟整體狀況有關，倘若將此風險全數歸責於甲，顯非公平，故得比照乙所受之利益減少其數額。

3.因此，當甲依第252條規定請求乙酌減價金時，法院應考慮上開要素決定是否酌減。

 

(二)甲得依照第179條請求乙返還溢收的違約金並類推適用第264條主張同時履行抗辯，以維護自己權益

1.甲得依第179條請求乙返還溢收之違約金

(1)按第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

(2)經查，甲本於買賣契約而給付價金於乙，當乙解除買賣契約後，乙本應依第259條第2款將價金返還於甲。然而，由於甲、乙間買賣契約乃約定乙得將該價金沒收轉換為違約金，故該買賣價金於解約後即轉換為違約金而受領之。

(3)另查，依照前述，該違約金顯然過高，於甲依照第252條請求法院酌減後，認為甲應負擔的違約金以契約價金30%為適當，故就法院酌減之部分約5成左右，乙於此範圍內即喪失法律上原因而構成不當得利，故甲得依第179條規定，向乙請求返還之。

2.甲得類推適用第264條第1項本文主張同時履行抗辯

(1)按第264條第1項本文規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。本項同時履行抗辯制度，係為保障同一雙務契約當事人，以交換給付方式，履行彼此之反對給付，本適用於具有互為對待給付或對價關係而互相關聯之雙方債務間。

(2)惟本題涉及買受人甲得否就自己應負之解除契約後回復原狀義務，與出賣人乙於違約金酌減後應返還之金額，為同時履行抗辯？對此，實務見解認為，買賣契約經出賣人合法解除，買受人已給付之價金並經出賣人依違約金約款沒收充為違約金，經法院於出賣人所提起之返還買賣標的物訴訟中，本諸買受人違約金過高之抗辯而酌減後，出賣人應返還餘額之義務，與買受人應返還標的物之義務，既源自同一契約關係所生，基於誠信及公平原則，應認為具有履行實質牽連之交換給付性質，買受人得類推適用第264條規定主張同時履行抗辯，以利當事人紛爭之終局解決及訴訟經濟（最高法院110年台上大字1353號民事裁定參照）。

(3)經查，乙解除契約後，得依第259條第1款請求甲返還A屋，甲於法院審酌違約金酌減後，得依第179條請求乙返還溢收之違約金，二者間雖非同一契約而生之對立給付與對待給付義務，但仍有一定牽連關係。

(4)因此，於乙尚未返還溢收之違約金前，甲得主張類推適用第264條第1項本文同時履行抗辯，拒絕返還A屋。

 

〈最高法院110年度台上大字1353號民事裁定〉 　　主　文 出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質，買受人得類推適用民法第264條規定，與自己因買賣契約解除後所負回復原狀之給付義務，為同時履行之抗辯。 　　理　由 一、本案基礎事實 甲向乙購買A地，並約定價金分3期給付，如有可歸責於甲之債務不履行，經乙解除契約者，得將甲已付價金均沒收充為違約金。甲已依約給付2期價金合計新臺幣（下同）3746萬元，乙則將A地所有權移轉登記為甲所有。嗣甲未依約給付第3期價金，乙解除契約，並依約將甲所給付之全部價金沒收充為違約金，另依民法第259條第1款、第179條規定訴請甲將A地所有權移轉登記予乙。甲抗辯乙將其已繳價金沒收充為違約金，有過高顯失公平之情事，請求法院依同法第252條規定予以酌減，就酌減數額以外之金額，應負返還責任，爰依同法第261條準用同法第264條規定，就乙之本案請求為同時履行之抗辯。 二、本案法律問題爭議 假設買賣契約業經合法解除，買賣雙方互負回復原狀之義務。惟出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，嗣經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，出賣人應返還之金額，其性質為何？買受人得否就自己應負之給付義務（回復原狀），與出賣人應返還之金額（即酌減後之餘額），為同時履行抗辯？

 

三、本大法庭之理由 (一)按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。為利訴訟經濟，當事人得於訴訟程序以之為攻擊防禦方法，請求法院酌減，並由法院據此為本案裁判之基礎，非必以提起酌減違約金訴訟為限，合先敘明。 (二)買賣契約約定如有可歸責於買受人之債務不履行，出賣人得沒收買受人已繳價金充為違約金者，買受人所為之給付，除為履行價金給付義務外，並有備供將來違約時，充為違約金之目的。嗣買受人發生違約情事，經出賣人依違約金約款沒收其已給付價金充為違約金時，該價金即變更性質為違約金，且不因法院依法予以酌減，致出賣人應返還之餘額部分回復為價金性質。此時，因出賣人取得或保有該部分給付之法律上原因不復存在，自屬不當得利。 (三)同時履行抗辯制度，係為保障同一雙務契約當事人，以交換給付方式，履行彼此之反對給付，本適用於具有互為對待給付或對價關係而互相關聯之雙方債務間。而買賣契約經出賣人合法解除，買受人已給付之價金並經出賣人依違約金約款沒收充為違約金，經法院於出賣人所提起之返還買賣標的物訴訟中，本諸買受人違約金過高之抗辯而酌減後，出賣人應返還餘額之義務，與買受人應返還標的物之義務，既源自同一契約關係所生，基於誠信及公平原則，應認為具有履行實質牽連之交換給付性質，買受人得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯，以利當事人紛爭之終局解決及訴訟經濟。 (四)民法第264條第1項但書規定有先為給付之義務者，不得拒絕自己之給付，係就雙務契約當事人互負之對待給付義務而言；該先為給付義務之發生，或因當事人合意，或為法律明定，或係交易習慣。至非基於同一雙務契約所生具有牽連性之對立債務，係本於誠信及公平原則，類推適用該規定，原無該項但書所稱何人有先為給付義務之問題。而法院為同時履行之諭知，係判決之執行附有條件，純為謀訴訟上經濟而設；出賣人因法院酌減違約金所負返還餘額之義務，既於該判決確定時必已存在且屆期，則法院為交換給付之判決，並不悖於同時履行抗辯之規範目的。

 

 

 

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三、甲母與長子乙同至A公證人事務所辦理意定監護契約公證，約定甲受監護宣告時，乙允為擔任監護人。後次子丙知悉此事，乃偕同甲母至B公證人事務所辦理甲受監護宣告時，由丙擔任監護人的契約公證，A、B兩公證人分別於辦理公證完成後5日、10日以書面通知甲住所地的法院。當甲受監護宣告時，請問法院應指定何人擔任監護人？（25分）

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【擬答】約700字

(一)甲指定乙、丙擔任監護人之意定監護契約均有效

1.甲得指定數人擔任監護人

(1)按民法（下同）第1113條之2第2項規定，意定監護之受任人得為一人或數人；其為數人者，除約定分別執行職務外，應共同執行職務，此為尊重當事人意思自主原則。

(2)查，甲先後與乙、丙訂立意定監護契約，於法並無不可。

2.B公證人雖於公證後10日始以書面通知法院，但不影響其效力

(1)按第1113條之3第1項規定，意定監護契約之訂立或變更，應由公證人作成公證書始為成立。公證人作成公證書後七日內，以書面通知本人住所地之法院。其通知法院之立法目的，在於使法院知悉意定監護契約之存在，此項通知及期間之規定，乃為訓示規定，倘公證人漏未或遲誤七日期間始通知法院，並不影響意定監護契約有效成立。

(2)是以，B公證人雖未於7日內通知法院，亦不影響該意定監護契約之效力。

(二)法院應指定乙、丙為甲之監護人

1.甲乙、甲丙分別訂立之意定監護契約於甲受監護宣告時生效

(1)按第1113條之3第3項，意定監護契約於本人受監護宣告時，發生效力。

(2)查，甲乙、甲丙分別訂立之意定監護契約，應於甲受監護宣告時，發生效力。

2.法院應指定乙、丙為意定監護人

(1)按第1113條之4第1項前段，法院為監護之宣告時，受監護宣告之人已訂有意定監護契約者，應以意定監護契約所定之受任人為監護人，同時指定會同開具財產清冊之人。

(2)經查，甲乙、甲丙分別訂立之意定監護契約均於甲受監護宣告時生效，為尊重甲之意志，法院應指定乙、丙為甲之監護人。

(3)是以，乙、丙依第1113條之2第2項，除有約定分別執行職務外，應共同執行職務。併有附論者，依照第1113條之4第2項規定，若乙、丙有不利於甲或顯不適任之情形，法院仍得依職權就第1111條第1項所列之人選定之。

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四、甲擬出售名下A地，與房屋仲介乙相談甚歡後，當場簽署出售不動產委託銷售契約書給乙，契約中約定(一)自簽署之日起3個月內有效，惟雙方特約優惠甲得自簽署次日起算7日內，不附理由解除契約；(二)若成交，乙的服務報酬為實際成交價的5%；(三)相關洽商或通知辦理事項，如以書面通知時，均依雙方於契約所登載的地址為準。甲返家後覺得與乙簽約太草率，次日即赴郵局寄發解除該委託銷售契約的存證信函（雙掛號）予乙。惟3日後，郵差將存證信函寄送至契約上乙所登載的地址時，因乙外出而無法會晤，郵差製作招領通知單置於乙的信箱，經招領逾期而由郵局加蓋「招領逾期退回」而退回。甲認為已與乙解除契約，於是在1個月後自行將A地出售並移轉所有權予丙。乙知悉此事後找上甲，主張甲未依契約約定方式解除契約，甲仍需依契約規定，視為乙已完成仲介義務，甲仍應支付雙方約定的服務報酬予乙。請問甲的解除契約效力如何？乙的主張是否有理由？（25分）

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【擬答】約1000字

(一)甲解除契約之意思表示已經到達，甲解除契約有效

1.當郵差將招領通知單置於乙信箱時，甲解約之意思表示即已生效，不以乙實際領取為必要

(1)按民法（下同）第95條第1項本文，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。所謂達到，係指置於相對人隨時可了解之地位，至於相對人是否閱讀，並非所問。

(2)本題涉及表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取，則表意人之意思表示是否處於到達相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態，而使表意人之意思表示發生效力？

(3)對此，實務認為，依一般社會觀念，可期待相對人受通知後，於郵局營業時間前往領取郵件，該郵件自斯時起進入相對人之支配範圍，置於相對人可隨時了解內容之狀態，應認表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取郵件為必要，亦與該郵件事後是否經招領逾期退回無涉，並可避免相對人以任意性行為左右非對話意思表示效力之發生時點。惟基於相對人並非掛號郵件之發動者，其如能證明受招領通知時客觀上有不能領取郵件之正當事由，自不在此限，以兼顧其權益（最高法院109年度台上大字第908號民事裁定參照）。

(4)經查，甲、乙不動產委託銷售契約第(三)點則約定相關書面通知應以契約所登載之地址為準，而甲於簽約後次日即已雙掛號方式發出其解除契約之意思表示，於簽約後第3日由郵差製作招領通知單置於乙的信箱，且乙係因外出無法會晤，此非正當理由。

(5)據此，依照上開實務見解意旨，應認為甲解除契約之意思表示已經到達，置於乙可支配受領之地位而發生效力，不以乙實際領取為必要。

 

2.甲、乙間不動產委託銷售契約已經解除

(1)依照雙方不動產委託銷售契約第(一)點中約定，甲得不附理由解除契約，即甲僅須對乙為解除契約之意思表示，該契約即因此解除，無須得乙同意。

(2)本題中，甲解除契約之意思表示既已到達乙而發生效力，故甲、乙間不動產委託銷售契約即因此解除。

(二)乙依照不動產委託銷售契約第(二)點請求支付報酬，並無理由

1.查，乙請求甲仍應支付雙方約定的服務報酬，係以甲乙之不動產委託銷售契約合法作為前提。惟依照前開說明，甲既已合法解除不動產委託銷售契約，該契約即已溯及消滅，甲、乙均無依原契約給付之義務。

2.因此，乙依不動產委託銷售契約第(二)點請求甲支付報酬，應無理由。

 

〈最高法院109年度台上大字第908號民事裁定〉 　　主　文 表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單[1]通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。 　　理　由 一、本案基礎事實 甲催告乙履行契約之催告函，以郵寄掛號方式，寄送至乙之住所地，郵差因不獲會晤乙，乃製作招領通知單置於信箱，招領期滿未經領取，郵局於信封加蓋「招領逾期退回」之戳記而退回；嗣甲解除契約，亦以郵寄掛號方式寄送解除契約信函至乙之住所地，仍因郵差不獲會晤乙，製作招領通知單置於信箱，經招領逾期而退回。 二、本案法律爭議 表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取，則表意人之意思表示是否處於到達相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態，而使表意人之意思表示發生效力？

 

三、本大法庭之理由 (一)民法第95條第1項前段規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」，乃採達到主義。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態。而意思表示之生效，指表意人開始受其意思表示拘束而言。在非對話之意思表示，表意人無從依書面之交付，逕使相對人了解其意思表示，尚須經由相對人之閱讀始能了解表意人之意思表示，相對人之閱讀行為，完全在表意人實力支配範圍外，僅得由相對人為之，如相對人不閱讀其受領之書面，即謂意思表示不生效力，將使其效力之發生任由相對人支配，顯非事理之平。因此，書面所為之意思表示，如已進入相對人之實力支配範圍，且處於依一般社會觀念，可期待相對人了解之狀態時，應認該意思表示已對相對人發生效力。 (二)掛號郵件招領通知單雖非表徵意思表示之郵件本身，惟依郵件處理規則第50條第1項規定，可知掛號郵件通知招領前，必經郵務機關按址投遞而無法投遞，始製作招領通知單通知領取郵件，如該招領通知單經置於相對人之住居所或營業所，依一般社會觀念，可期待相對人受通知後，於郵局營業時間前往領取郵件，該郵件自斯時起進入相對人之支配範圍，置於相對人可隨時了解內容之狀態，應認表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取郵件為必要，亦與該郵件事後是否經招領逾期退回無涉，並可避免相對人以任意性行為左右非對話意思表示效力之發生時點。惟基於相對人並非掛號郵件之發動者，其如能證明受招領通知時客觀上有不能領取郵件之正當事由，自不在此限，以兼顧其權益。 (三)綜上，表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。

 

 

【不動產經紀人 民法概要】

 

＊申論題＊

 

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一、甲與A公司簽訂靈骨塔買賣契約，約定甲享有其中四層樓之某塔位，A公司並交付該樓層塔位之永久使用權狀予甲，A公司所有之靈骨塔大樓嗣後因強制執行被B公司買得。試問甲對B公司主張其所購買之塔位有永久使用權存在，是否有理由？請附具理由說明。（25分）

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【擬答】約1210字

(一)靈骨塔買賣契約之定性
查，甲與A公司所簽訂之靈骨塔買賣契約，約定甲享有其中四層樓之某塔位並交付該樓層塔位之永久使用權狀於甲，由於雙方約定之標的內容為「該樓層塔位之永久使用權」，其法律性質該如何定性，判斷上容有爭議，以下說明之：

1.實務[2]認為
按靈骨塔塔位之交易型態不止一端，以單純買受塔位永久使用權之交易型態而言，係一方支付對價，使用他方提供之塔位以放置靈骨供後代子孫祭拜，他方並提供保管靈骨及其他約定服務之契約。以他方有償提供塔位予一方使用之部分觀之，具有「租賃」之性質。

2.學說[3]認為
靈骨塔買賣契約係以「買賣」為性質，進行以「移轉塔位使用權」為目的之「權利買賣契約」，即該權利為「塔位永久使用權」，其性質上接近對於塔位空間的排他支配權。

3.本文認為
不論靈骨塔買賣契約之定性為「租賃契約」或「買賣契約」，甚或其他類型之無名契約，其性質上應屬「債權契約」並無疑義。

 

(二)甲對B公司主張其所購買之塔位有永久使用權存在，並無理由

1.查，甲與A公司間的「靈骨塔買賣契約」，其所約定甲享有某塔位之永久使用權，A公司從而取得價金，依照前開說明，應屬「債權契約」。基於「債之相對性」，其效力似僅拘束於相對人甲、A公司間，對於契約以外第三人B公司並不生效力。

2.惟查，甲是否得對B公司主張其對於某塔位有永久使用權存在，涉及甲與A公司簽訂之債權契約，得否主張「債權物權化」效力對抗B公司，即適用或類推適用民法（下同）第425條第1項所有權移轉不破租賃之規定？判斷上容有爭議，以下分析之：

(1)實務[4]認為
靈骨塔塔位之交易以他方有償提供塔位予一方使用之部分觀之，具有租賃之性質，惟必塔位已特定並點交予買受人占有，具備使第三人知悉該狀態之公示作用，始得類推適用第425條第1項規定。

(2)學說[5]認為
靈骨塔買賣契約既為買賣性質，以塔位使用權的交易而言，其間進行的是塔位使用權的「權利買賣」，而非就塔位使用權進行「權利租賃」（民法第463條之1規定）。在買賣契約與租賃契約應予以區別的情形下，系爭塔位的買賣契約自然無法適用或類推適用第425條第1項規定。

(3)本文認為

按債權契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之對抗契約以外之第三人。又所謂債權物權化之具有對抗第三人之效力，至少須具備有使第三人知悉該債權關係存在之外觀公示方法[6]。

查，甲與A公司間的「靈骨塔買賣契約」僅使甲取得永久使用權狀而尚未占有該塔位，依照學說見解本即不能主張第425條第1項規定，且縱使依照實務見解得適用或類推適用第425條第1項規定，惟甲並無占有之公示外觀存在，亦無法主張前開之「所有權移轉不破租賃」之規定。

3.因此，不論參照實務或學說見解，甲對B公司主張其所購買之塔位有永久使用權存在，並無理由。

 

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二、A仲介公司受買方甲之委託媒介甲購買乙所有之土地，雙方簽訂居間契約，約定「於甲乙間土地買賣契約成立後，甲應依約給付A公司新臺幣一千萬的服務費」。後來甲與乙在A公司之媒合下簽訂土地買賣契約，甲於是給付A公司一千萬元。然嗣後甲乙間對於土地分區使用有所爭執，因而甲乙合意解除該買賣契約。甲因此對A公司主張，請求A公司返還所支付之一千萬服務費，是否有理？請附具理由說明之。（25分）

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【擬答】約850字

甲得否對A公司主張請求返還所支付之一千萬服務費，應視A公司是否盡有民法（下同）第567條第2項之調查及據實報告義務，討論如下：

(一)按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此為居間人報酬請求權之依據，是以居間契約為勞務給付契約之一種，而居間人之報酬則為其勞務給付之對價。第565條、第567條第2項、第568條第1項規定分別定有明文。

(二)另按實務[7]認為，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。所謂「其後契約因故解除」，解釋上係指因契約成立後發生之情事，如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不影響居間人有請求報酬之權利。然考量委託人與相對人所簽訂之契約成立後，若係「可歸責」於居間人之事由所致，而發生無效、撤銷或解除之情形，則應採取限縮解釋，此際居間人始負有返還報酬之義務，以建立專業不動產經紀人制度及保障不動產交易市場安全之旨。

(三)經查，甲乙於簽訂居間契約後，對於土地分區使用有所爭執，因而雙方合意解除該買賣契約，由於土地分區規劃與土地息息相關，通常為買方購買之動機，而屬於ㄧ般土地買賣之重要交易事項。另外，依照前開第567條第2項規定，A公司既以居間為營業者，針對此種重要締約資訊事項，應善盡調查及據實報告義務。

(四)是以，倘若A公司未盡有調查及據實報告義務者，則應認為屬於「可歸責」於A公司之事由，依照前開實務見解，A公司不應享有居間媒介之利益，此時甲得依照第179條不當得利之規定，向A公司請求返還一千萬服務費；反之，倘若A公司已善盡調查及據實報告義務，而甲仍執意購買乙之土地，則應認為此屬於「不可歸責」於A公司之事由，A公司仍得享有居間之報酬，甲不得對A公司依照第179條請求返還一千萬服務費。

 

＊選擇題＊

 

1.有關權利能力之敘述，下列何者錯誤？

(A)人的權利能力始於出生終於死亡，因此胎兒尚未出生所以沒有權利能力

(B)人的權利能力不得拋棄，更不得轉讓

(C)法人除於法令或性質上之限制外，仍享有權利能力

(D)植物人仍享有權利能力

2.有關權利客體之敘述，下列何者錯誤？

(A)甲未經乙的同意在乙的土地上種植樹木，該樹木為乙土地上之部分

(B)甲飼養一頭母牛，後來該母牛生下一頭小牛，小牛所有權仍屬於甲所有

(C)為收容災民而臨時拼裝之貨櫃屋，仍為定著物，性質上為不動產

(D)主物之處分效力及於從物，所以購買汽車之契約效力及於備胎

3.有關限制行為能力之敘述，下列何者正確？

(A)滿16歲之未成年人寫遺囑時，仍須經法定代理人同意，否則效力未定

(B)16歲之甲偽造身分證，使相對人乙誤信甲已滿18歲，而與甲簽訂買賣契約，該買賣契約有效

(C)限制行為能力人為代理人時，代理人受領代理權仍須經法定代理人之同意

(D)法定代理人可以概括允許限制行為能力人為法律行為

4.下列情形，那一行為需向法院聲請撤銷，才會發生撤銷之效力？

(A)通謀虛偽意思表示所為之法律行為     (B)因錯誤或誤傳之意思表示而為法律行為

(C)被詐欺而為意思表示之法律行為         (D)因暴利行為所為之法律行為

5.甲向乙推銷一只古董錶，甲出價新臺幣（下同）10萬元問乙要不要買，乙答覆說：「如果8萬元我就買」，請問乙的答覆性質上為何？

(A)要約之引誘          (B)承諾                      (C)要約                     (D)意思實現

6.甲向乙購買乙對於丙的債權，但丙已於買賣前清償系爭債權而使該債權消滅，請問該買賣契約之效力如何？

(A)債權不得作為買賣之標的所以無效

(B)該買賣標的權利自始不存在，屬於標的不能而無效

(C)該買賣標的權利雖然不存在，但契約仍有效，甲可對乙主張權利瑕疵擔保

(D)甲可依締約上過失向乙請求損害賠償

7.依民法之規定，約定利率超過週年百分之多少，則超過之部分會無效？

(A)12                          (B)16                          (C)20                          (D)25

8.下列何種契約性質上屬於要物契約？

(A)消費借貸契約     (B)房屋租賃契約      (C)贈與契約              (D)合會契約

9.依民法之規定，有關租賃契約之效力，下列何者錯誤？

(A)租賃物有修繕之必要時，原則上承租人可直接自行修繕後再請求出租人給付修繕費用

(B)如租賃物是房屋時，倘出租人無反對之約定，承租人可以將房屋一部轉租

(C)租賃物因承租人失火而造成損害，承租人僅就重大過失負賠償責任

(D)租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔

10.為動產物權讓與之交付，倘受讓人已先占有動產，於讓與合意時即生動產所有權取得之效力，學理上稱之為何？

(A)現實交付              (B)占有改定              (C)簡易交付             (D)指示交付

11.果實自落於鄰地者，果實之所有權為鄰地所有權人所有，倘鄰地係公有用地時，該自落之果實為何人所有？

(A)國家所有                                               (B)該果實為無主物，誰先占即取得所有

(C)為該果實之果樹所有權人所有          (D)由國家及果樹所有權人所共有

12.有關遺失物拾得之敘述，下列何者錯誤？

(A)遺失物自通知或最後招領日起逾6 個月，未有受領人認領者，由拾得人取得遺失物之所有權

(B)受領權人認領遺失物時，拾得人原則上可以請求報酬，但不得超過遺失物價值之十分之三

(C)拾得人之報酬請求權因6個月不行使而消滅

(D)倘受領權人為低收入戶時，依法可以拒絕拾得人之報酬請求

13.抵押權人僅就土地設定抵押權，因債權已屆清償期而未清償而實行抵押權，下列何者錯誤？

(A)於設定抵押權時，該土地上已存在房屋，實行抵押權之範圍僅限於土地本身，不得就房屋併付拍賣

(B)於設定抵押權時，土地上並無房屋，於實行抵押權時土地所有人已營造房屋，抵押權人必要時得聲請併付拍賣

(C)抵押權人聲請併付拍賣時，如房屋有存在他人之租賃權，抵押權人得聲請法院除去房屋之租賃權後再執行拍賣

(D)抵押權人將土地與房屋併付拍賣後，對於土地及房屋賣得之價金，抵押權人均有優先受償之權利

14.民法關於死亡宣告的規定，下列何者正確？

(A)失蹤人失蹤滿三年後，法院得因利害關係人之聲請，為死亡之宣告

(B)受死亡宣告者，以判決內所確定死亡之時，推定其為死亡

(C)遺產稅捐徵收機關得為失蹤人向法院聲請死亡宣告

(D)死亡宣告會剝奪失蹤人之權利能力

15.甲於民國（下同）107年9月間向乙租車公司租用自小客車環島，然卻積欠乙租金新臺幣3萬元，乙於108年9月催告後甲仍不為給付，乙便於109年8月訴請甲給付租金，於110年9月獲勝訴判決確定。下列何者正確？

(A)乙租車公司的租金請求權時效本為5年

(B)乙於108年9月催告後6個月內未起訴，仍生中斷時效之效力

(C)乙於109年8月訴請甲給付租金時，時效不完成

(D)判決確定後，時效重新起算5年

16.甲委託乙代為尋覓對象結婚，並承諾事成後給予乙報酬新臺幣10 萬元。關於婚姻居間契約，下列何者正確？

(A)甲乙間的契約，無效                           (B)乙得對甲請求給付報酬

(C)乙對甲無報酬請求權                          (D)婚姻居間契約不得約定報酬

17.土地所有人非因故意或重大過失逾越地界建築房屋，而鄰地所有人知其越界，卻不即時提出異議者，下列何者正確？

(A)鄰地所有人不為異議，即表示拋棄所有權利，不得再為主張

(B)土地所有人有權得請求購買越界之土地

(C)鄰地所有人得請求移去或變更越界建築之房屋，並請求支付償金

(D)鄰地所有人不得請求移去或變更越界建築之房屋，但得請求所受損害之償金

18.關於民法區分所有建築物規定之敘述，下列何者錯誤？

(A)專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，得分離而為移轉或設定負擔

(B)就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，區分所有人得約定其比例

(C)專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用

(D)共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用

19.甲在其所有A地上興建B屋，但B屋為未辦理建物所有權第一次登記的違章建物，嗣後甲與乙訂立A地與B屋的買賣契約，下列何者錯誤？

(A)B屋雖為違章建築亦為融通物，得為交易之客體

(B)甲應將A地所有權辦妥移轉登記給乙，乙始取得A地所有權

(C)興建B屋時因未為建物所有權保存登記，故甲未取得B屋所有權

(D)甲將B屋讓與乙，乙僅取得對B屋之事實上處分權

20.關於善意占有人之敘述，下列何者錯誤？

(A)善意占有人於本權訴訟敗訴時，自判決確定之日起，視為惡意占有人

(B)善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人

(C)善意占有人因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還

(D)善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還

21.就法定夫妻財產制之敘述，下列何者錯誤？

(A)夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產

(B)不能證明為夫或妻所有之財產，視為夫妻共有

(C)夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有

(D)夫妻各自對其債務負清償之責

22.關於民法第1031條之1夫妻財產制中之特有財產之敘述，下列何者錯誤？

(A)甲在婚前取得之受贈物A屋，若贈與人甲父以書面聲明甲日後結婚時，該A屋為特有財產，則該A屋亦屬特有財產

(B)夫或妻在家中共同使用的茶杯、桌椅等動產，非特有財產

(C)夫是音樂家，則其演奏時所需之樂器為特有財產

(D)夫或妻雖以受贈之特有財產之金錢購買不動產一筆，惟該受贈物狀態已變更，則該不動產非特有財產

23.關於遺產繼承之敘述，下列何者錯誤？

(A)非婚生子女非經生父認領或準正，不得繼承其生父之遺產

(B)遺產繼承人，除配偶外，其繼承順序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母

(C)配偶與被繼承人直系血親尊親屬同為繼承時，其應繼分為遺產之三分之一

(D)特留分之規定，係為保障法定繼承人之權利免受侵害

24.關於回復喪失繼承權之敘述，下列何者錯誤？

(A)子女為了遺產而謀殺父親，即喪失對父親之繼承權，因被繼承人原諒繼承人之行為而回復繼承權

(B)偽造、變造、隱匿、湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者，喪失繼承權，得因被繼承人原諒繼承人之行為而回復其繼承權

(C)對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承時，喪失繼承權，但之後仍可因獲得被繼承人之原諒而回復繼承權

(D)以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更者，喪失繼承權，得因被繼承人原諒繼承人之行為而回復其繼承權

25.關於拋棄繼承之敘述，下列何者錯誤？

(A)應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之

(B)拋棄繼承後，應通知因其拋棄而應為繼承之人。未為通知者，不生拋棄繼承之效力

(C)配偶拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於與其同為繼承之人

(D)繼承之拋棄，溯及於繼承開始時發生效力

 

近三年地方特考地政三等考題

 

【111地方特考地政三等】

一、甲、乙於民國（下同）98年間繼承丙所有之A不動產，但遲未辦理繼承登記。嗣甲未經乙同意，於99年間將A登記於自己名下。乙於110年以其繼承權及對A之所有權遭甲侵害，訴請塗銷乙之登記、並將A登記為甲、乙公同共有。就乙之請求，甲則抗辯乙之繼承回復請求權已罹於時效。何者有理？（25分）

 

二、甲將其所有已登記之A屋出租予乙期間中，向乙借用新臺幣300萬元。乙於租賃期間屆滿時非但未將A屋返還予甲，並於繼續占用A屋長達20餘年後，主張其符合時效取得規定，請求登記為A屋之抵押權人。乙之請求是否有理？（25分）

 

三、就甲、乙、丙分別共有A不動產之情形，甲死亡後，其就A之應有部分由丁繼承。如丁未完成繼承登記前，乙、丙、丁三人達成分割A之協議，丁得否依據該協議逕請求辦理分割登記？又，如甲、乙、丙三人因協議分割A不成而訴請裁判分割過程中，甲死亡，其就A之應有部分由丁繼承。於丁聲明承受訴訟、但未辦妥繼承登記之情形下，法院是否得為分割判決？（25分）

 

四、甲提供其所有價值新臺幣（下同）1,500萬元之A不動產供乙設定普通抵押權，以擔保其對乙之500萬元借款（下稱B債務），並約定甲屆期未清償B債務時，即應將A之所有權移轉於乙，但雙方於設定抵押權當時並未將該約定併為登記。試問：甲、乙間之約定是否有效？雙方設定抵押權後，甲將A不動產所有權移轉於丙，並完成移轉登記。如甲屆期未能清償B債務時，乙得否請求丙將A屋所有權移轉於乙？（25分）

 

【110地方特考地政三等】

一、母親A贈與一筆土地給17歲女兒B，雙方並約定B將來繼承時，必須扣除該筆贈與。試問：A否代理B，完成該不動產之所有權贈與登記？（35分）

 

二、A基於稅務考量，遂將其所有之一筆土地信託給好友B，並完成所有權信託移轉登記。兩人約定，B在未得到A的同意前，不能處分該土地。但B卻違反約定，將該土地處分移轉所有權登記給C。試問：C有無取得土地所有權？（30分）

 

三、A單身，其父母在A幼年時均因病過世，僅存兄弟B及C。詎A於民國（下同）109年5月12日因車禍死亡，如C已於108年12月3日過世，並遺留一女D，則對A之遺產留土地一筆，應如何繼承之？（35分）

 

【109地方特考地政三等】

一、A和17歲的未成年人B（編按：原題為18歲，惟民國112年起未成年之年齡下修為18歲，故此處改為17遂以符合未成年人之設定）商談土地買賣事宜。因該筆土地上有抵押權登記，而B的父親C認為B尚無能力處理，故表示反對。但B卻仍不顧父親反對，和A完成買賣，並完成價金交付，因此B急於取得土地所有權，而A也表示願意全力配合。問：A、B兩人為土地所有權移轉登記時，是否須得C之同意？（25分）

 

二、A委託建商B在自己土地上蓋一透天厝，並以A為起造人。透天厝完成後，A卻無力支付承攬報酬給B。B立即向法院主張就該透天厝及土地實行抵押權。是否有理？（25分）

 

三、A、B兩人結婚多年。A夫在外工作，B妻則是家庭主婦。某次A夫至國外出差，但因國外戰亂，失蹤而生死不明，B妻及其子女因而陷入生活困難，於是B妻在A夫失蹤半年後，想以自己名義處分A夫所有的土地，以換得日常生活費用。有無可能？（25分）

 

四、A死亡，留有繼承人配偶B及未成年子女C。B想分割A所遺留的土地，並向地政機關為遺產繼承及分割登記，有無可能？（25分）